오피스텔 전세사기, 놓치기 쉬운 위험 신호들

겉보기엔 깔끔하고 관리비도 저렴한 오피스텔. 하지만 전세를 선택할 땐 조금 더 깊이 들여다봐야 한다. 오피스텔은 상업용으로 분류되는 경우가 많아 주택임대차보호법의 전면적 보호를 받기 어렵다. 특히 부천이나 수도권 지역에선 시세보다 저렴한 보증금을 앞세워 세입자를 유인한 뒤, 소유자가 달라지거나 경매로 넘어가면서 피해를 입는 사례가 심심치 않게 발생하고 있다.

🔹 명의자와 임대인이 다른 경우
계약 상대방이 등기부상 소유자가 아닐 경우, 계약의 법적 효력이 흔들릴 수 있다. 특히 위임장이나 위탁계약서를 제시하며 ‘괜찮다’는 식으로 설명하는 경우도 있으나, 이는 나중에 보증금 반환에 있어 결정적인 장애가 된다.

🔹 선순위 권리 무시한 계약
등기부등본을 통해 이미 근저당권이나 전세권이 설정돼 있는데도 이를 확인하지 않고 계약하는 사례가 많다. 이럴 경우 보증금은 후순위로 밀려 회수가 어렵다. 확정일자나 전입신고가 있다고 해도 선순위 권리자보다 우선할 수는 없다.

🔹 보증금보다 낮은 시세, 합리적일까?
정상적인 전세금보다 지나치게 저렴한 조건은 경매 위험이 있는 부실 자산일 가능성이 크다. 이때 임대인은 여러 명의 세입자와 이중계약을 하며 보증금을 돌려막기 하기도 한다. 이런 구조는 시간이 갈수록 무너질 수밖에 없다.

오피스텔 계약 전엔 반드시 등기부등본을 정밀히 분석해야 한다. 여기에는 단순히 소유자 이름만 확인하는 것이 아니라, 근저당 설정 여부, 전세권, 가압류, 경매개시결정 등 다양한 요소가 들어 있다.

그런데 일반인이 이를 해석하는 데는 한계가 있다. 이럴 땐 민사전문변호사의 조력을 받는 것이 좋다. 특히 임대차 관련 분쟁을 자주 다뤄본 부천변호사에게 계약 전 서류 검토를 요청한다면, 단 한 번의 상담만으로도 위험 요소를 미리 차단할 수 있다.

- 보증금보다 대출이 많은 경우
등기부등본에서 근저당 설정 금액이 보증금보다 많다면, 계약은 재고해야 한다. 만약 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 회수할 수 있는 금액은 채권자 몫이 우선된다.

- 계약을 서두르며 당일 입주를 권유할 때
급하게 계약을 유도하고, 입주를 빠르게 하자고 하는 경우는 경계해야 한다. 이는 세입자에게 검토 시간을 주지 않기 위한 수법일 수 있다.

- 계약 상대방이 위임장만 제시할 때
실제 소유자가 아닌 사람이 위임장 하나만으로 계약을 하려 한다면, 반드시 원소유자의 본인 확인을 거쳐야 한다. 위임장도 위조 가능성이 존재하므로, 진위 여부를 공증하거나 확인하는 것이 좋다.

만약 전세사기를 당한 경우, 감정적인 대응보다 변호사와 함께 체계적인 법적 절차가 중요하다. 다음과 같은 순서로 대응할 수 있다.

🔹 임차권등기명령 신청
전입신고 및 확정일자를 받은 상태라면, 보증금을 보호하기 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이를 통해 대항력을 유지하면서 이사도 가능하다.

🔹 가압류 신청
임대인의 다른 자산이 있을 경우, 이를 선제적으로 가압류해놓아야 손해배상소송 후 실제 회수가 가능하다. 재산을 숨기기 전에 빠르게 진행해야 효과가 있다.

🔹 손해배상청구 소송
민사상 손해배상을 청구해 전세보증금 반환을 요구할 수 있다. 이때 계약서, 입금내역, 등기부등본, 확정일자 등 증빙자료가 중요하다.

✅ 사례 1: 전세계약 후 3개월 만에 임대인의 파산으로 오피스텔 경매 진행. 전입신고와 확정일자를 바탕으로 부천변호사와 협의하여 임차권등기명령을 신속히 신청, 낙찰 대금 중 일부 회수 성공.

✅ 사례 2: 소유자가 아닌 브로커와 계약 후 보증금 전액 피해. 계약 전 법률상담을 받지 않았던 점을 후회하며 이후 동일 사기범을 형사고소, 법원 판결로 일부 배상 판결 유도.

✅ 사례 3: 분양형 오피스텔에서 2채 이상 중복 계약이 발생한 경우. 다른 세입자와 공동대응을 통해 민사소송을 제기, 결과적으로 전세보증금 70% 수준 회수.

전세사기 피해는 개인이 감당하기에는 경제적·정신적 충격이 너무 크다. 법률적인 이해가 부족할수록, 누군가의 한마디에 안심하기 쉬운 구조이기도 하다.

따라서 사전에 신중한 검토와 전문가의 시선이 절실하다. 계약을 앞두고 불안한 점이 있다면, 주저하지 말고 법률상담을 요청하자.

좋은 계약은 운이 아니라, 준비에서 비롯된다. 오피스텔 계약도 예외는 아니다.